Правова позиція
Великої Палати Верховного Суду
згідно з Постановою
від 23 липня 2026 року
у справі № 727/6125/23[1]
Цивільна юрисдикція
Щодо суб'єктів права власності на новостворене нерухоме майно, яке є об'єктом інвестування
ФАБУЛА СПРАВИ
Спір у цій справі стосується захисту речових прав ТОВ «Гіпербуд» на нежитлове приміщення, що розташоване в об'єкті (торговельному центрі), закінченому будівництвом, але не прийнятому в експлуатацію.
Товариство стверджує, що його права замовника будівництва торговельного центру порушені діями Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Проспект». Останній на підставі згодом скасованих документів набув статусу замовника будівництва, вчинив дії для прийняття об'єкта в експлуатацію, оформив за собою право власності на торговельний центр і продав окремі приміщення, зокрема спірне, третім особам.
Позивач звернувся до суду з ресцисорним позовом (про визнання договорів купівлі-продажу приміщення недійсними), вважаючи такий спосіб захисту належним та ефективним для відновлення своїх прав.
Суд першої інстанції рішенням позов задовольнив у повному обсязі.
Апеляційний суд постановою рішення рішення суду першої інстанції скасував, ухвалив нове рішення - про відмову в позові.
ОЦІНКА СУДУ
У період з 01 серпня 2006 року до 17 лютого 2011 року забудовник був суб`єктом архітектурної діяльності, міг реалізовувати адміністративні права, необхідні для здійснення будівництва або зміни існуючих об`єктів. В аспекті цивільного права забудовник на підставі статей 331, 375, 876 ЦК України міг набути право власності на завершений будівництвом об`єкт, якщо таке право не передано іншій особі на підставі договору або інше не передбачено законом.
Разом із цим замовник, повноваження якого в законодавстві регламентувалися паралельно із забудовником, продовжує бути суб'єктом містобудівної діяльності. У межах реалізації юридичного складу виникнення права власності на новостворене майно замовнику будівництва відведена виключна роль виконання його адміністративного етапу (з моменту отримання дозволу на будівництво до прийняття об'єкта в експлуатацію), яка водночас може бути поєднана з виконанням фактичного етапу - будівництвом об`єкта. Реалізація замовником адміністративної стадії (отримання дозволів, підписання акта готовності) є невід'ємною передумовою для трансформації об'єкта будівництва (сукупності матеріалів) у нерухому річ - об'єкт права власності.
Відповідно до пункту 5 статті 7 та статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об'єктом і результатом інвестицій (об'єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою.
Об`єктом інвестування є квартира або приміщення соціально-побутового призначення (вбудовані в житлові будинки або окремо розташовані житлові приміщення, гаражний бокс, машиномісце тощо) в об`єкті будівництва, яке після завершення будівництва стає окремим майном [абзац сьомий статті 2 Закону України від 19 червня 2003 року № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі - Закон № 978-IV)].
Інвестор є особою, за кошти якої і на підставі договору з якою був споруджений об'єкт інвестування та якою набувається первісне право власності на новостворений об'єкт інвестування.
В абзаці шостому статті 2 Закону № 978-IV визначено, що об'єктом будівництва є будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів (абзац шостий статті 2 Закону № 978-IV).
Забудовником може бути особа, яка згідно із законодавством має право на виконання функцій замовника будівництва для спорудження об`єктів будівництва та уклала договір з управителем (частина третя статті 4 Закону № 978-IV).
ВИСНОВКИ: у системі фінансово-кредитних механізмів при будівництві житла та операціях з нерухомістю забудовник є суб`єктом, який насамперед виконує функцію організатора будівництва. Однак водночас може поєднувати у собі статус замовника будівництва.
Отже, виходячи з наведених правових визначень суб`єктів, дотичних до створення нової речі, Велика Палата Верховного Суду підсумовує, що виникнення права власності на новостворене нерухоме майно обумовлене не статусом таких суб`єктів, а дотриманням ними послідовного юридичного складу, визначеного статтями 331, 415, 876 ЦК України. За відсутності договірної передачі майнових прав іншим особам (наприклад, інвесторам), первинним власником результату будівництва є замовник, який має речове право на земельну ділянку та повноваження на здійснення будівництва.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: способи судового захисту, правовий статус замовника, майнові права замовника будівництва, фінансове кредитування
