Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 17 квітня 2025 року
у справі № 904/186/23
Господарська юрисдикція
Щодо ефективного способу захисту прав за позовом прокурора про визнання недійсним договору оренди землі
ФАБУЛА СПРАВИ
Окружна прокуратура звернулась до господарського суду з позовом до міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "НЬЮПОРТ ХОЛДІНГ", в якому просила суд:
визнати незаконним та скасувати пункт 1.14.1 рішення міської ради «Про внесення змін до раніше ухвалених рішень міської ради»;
визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, укладений між міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «НЬЮПОРТ ХОЛДІНГ», щодо земельної ділянки.
Рішенням господарського суду позовні вимоги задоволено.
Постановою апеляційного господарського суду рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено.
ОЦІНКА СУДУ
Недійсний правочин не створює для сторін тих прав і обов`язків, які він мав створювати, а породжує лише передбачені законом наслідки, пов`язані з його недійсністю.
Такі юридичні наслідки під час виконання сторонами недійсного правочину поєднуються з реституційними, які полягають у поверненні в натурі кожною стороною одна одній, одержаного ними на виконання цього правочину.
Позовна вимога повинна відповідати безпосередній меті, якої прагне досягнути позивач звертаючись з позовом до суду, втілювати спосіб захисту порушеного права, застосування якого має за ціль попередити, усунути чи компенсувати наслідки порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного цивільного права та інтересу. Водночас позовна вимога не повинна спричиняти порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача(ів).
Якщо на земельній ділянці державної або комунальної власності розташовані об'єкти нерухомого майна, які знаходяться у приватній власності, то земельна ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника таких об'єктів. При цьому, відсутність оформленого договору оренди земельної ділянки не припиняє права власника користуватися належними йому об'єктами нерухомого майна, а таке користування є неможливим без одночасного користування земельною ділянкою під цими об'єктами.
Таким чином, оскільки на ділянці комунальної власності розміщені об'єкти нерухомого майна, які належать відповідачу-2 на праві приватної власності, а тому така ділянка не може бути передана її власником у користування будь-кому, окрім власника такого об'єкта, позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки у цьому спорі призведе до позбавлення відповідача-2 права користування відповідною земельною ділянкою, яке він має в силу положень законодавства. При цьому прокурор не оспорює самого факту законності такого права відповідача-2, а лише не погоджується з розміром ставки орендної плати, яка передбачена відповідним пунктом договору, внаслідок протиправного віднесення спірної земельної ділянки до земель житлової та громадської забудови на підставі п. 1.14.1 рішення міської ради «Про внесення змін до раніше ухвалених рішень міської ради».
Визнання недійсним такого договору в цілому вимагатиме від сторін оформлення користування земельною ділянкою в порядку, встановленому земельним законодавством, що фактично призведе до скасування правової підстави користування відповідачем-2 такою земельною ділянкою і поставить його у становище, відповідно до якого він буде користуватися нею певний час без належної правової підстави, і поставить останнього у невигідне становище, оскільки у разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається (ч. 4 ст. 21 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції).
Водночас за загальним правилом ст. 20 ЗК України встановлення та зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється рішенням відповідного органу виконавчої влади, органу місцевого самоврядування або власника земельної ділянки приватної власності. Сторони договору не вправі встановлювати чи змінювати категорію цільового призначення земельної ділянки договором, зокрема договором оренди землі.
Відтак, в такий спосіб вимога прокурора про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому, з урахуванням обставин цієї справи, не є об`єктивно виправданою та адекватною наявним у ній обставинам, оскільки спричинить порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідача-2 за відсутності його протиправної поведінки.
За відсутності такої істотної умови договору оренди землі як орендна плата із зазначенням її розміру, такий договір оренди землі, враховуючи вказані положення ЦК України та Закону України «Про оренду землі», не міг бути вчиненим без включення до нього такої частини.
Відповідно до ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
При цьому, скасування акта індивідуальної дії означає, що такий акт не породжує жодних правових наслідків від моменту його прийняття.
ВИСНОВКИ: належною та ефективною позовною вимогою, а також такою, у разі задоволення якої досягається мета звернення прокурора з позовом у даному випадку є саме визнання недійсним та скасування пункту рішення міської ради, який через його скасування не породжує жодних правових наслідків від моменту його прийняття, що саме по собі вимагатиме від сторін оформлення змін до нього в частині орендної плати, оскільки окремо визнати відповідний пункт договору в частині визначення орендної плати неможливо (з урахуванням положень ст. 217 ЦК України), а визнання недійсним договору оренди земельної ділянки в цілому у даному випадку не є об'єктивно виправданим та обґрунтованим способом захисту, а також спричиняє порушення/обмеження законних прав та інтересів відповідачів, тобто не є адекватним способом захистом за наявних у цій справі обставин.
КЛЮЧОВІ СЛОВА: способи судового захисту, недійсність правочинів, захист земельних прав
