Правова позиція
Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду
згідно з Постановою
від 10 вересня 2018 року
у справі № 920/739/17
Господарська юрисдикція
Щодо способів захисту переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки
Фабула справи: приватне підприємство "Карла Маркса-2" (далі - ПП "Карла Маркса-2") звернулося до господарського суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру про визнання поновленим на тих самих умовах на наступні 7 (сім) років договору оренди земельної ділянки.
Рішенням господарського суду позов задоволено. Постановою апеляційного господарського суду це рішення скасовано, у задоволенні позову відмовлено.
Мотивація касаційної скарги: ПП "Карла Маркса-2" наголошує, що мав право скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди, оскільки більше ніж за 30 днів до закінчення строку його дії направив до Головного управління Держгеокадастру лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі разом із проектом відповідної додаткової угоди та інші документи. Отже, орендар належним чином виконав передбачений договором обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди. Натомість лист-повідомлення про відмову позивачеві у поновленні договору оренди відповідач направив із порушенням місячного терміну.
Правова позиція Верховного Суду: для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.
Ч. 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).
Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у ч. ч. 1- 5 і ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою. Правова позиція щодо розрізнення цих підстав була сформульована Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14, і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц.
Після отримання листа-повідомлення орендаря орендодавець зобов’язаний: а) у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.
При цьому, заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.
Суд першої інстанції встановив факт порушення відповідачем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".
При цьому, Головне управління Держгеокадастру поінформувало, що не вважає за можливе поновити договір оренди через відсутність витягу із технічної документації з нормативно-грошової оцінки землі. Водночас Закон України "Про оренду землі" не передбачає надання орендарем в обов'язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.
У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.
Таким чином, за встановлених судом обставин орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.
Висновки: якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.
Ключові слова: землі державної та комунальної власності, нерухоме майно, орендна плата, способи пролонгації договору оренди землі
